从“红色物业”中寻找我国物业企业的变革之路

开栏语：

推行“红色物业”创建是深化城市党建引领基层治理的重要举措，着力解决社区治理和物业管理服务的难点、痛点、堵点，进一步把党的政治优势、组织优势、密切联系群众优势转化为基层治理效能，推进城市基层治理体系和治理能力现代化。深刻把握“红色物业”创建的底层逻辑与发展方向，无论是对物业行业主管部门、地方基层政府、还是物业服务企业都具有重要意义，从本期开始，我们将推出《红色物业研究》专栏，邀请相关专家撰写研究文章，为大家提供方法、路径的借鉴与思考。

本文阅读提示：

1、”红色物业“产生的背景是什么？

2、”红色物业的基本内涵是什么？

3、物业服务为什么在今天会被赋予政治功能？

4、“红色物业”创建对物业服务企业的发展有何重要启示？

我国物业管理自 1981 年发端以来，至今已有 30多年的发展历史。在这 30 多年中，物业管理模式总在不断地探索创新，如“互联网+物业”“物业服务 APP”“社区经营”等，往往带来物业企业新一轮的发展变革。2017 年，物业管理行业前进的脚步留下了两个深深的脚印：物业企业资质全面取消和“红色物业”席卷大江南北。这两件影响中国物业管理发展的重大事件必将深深地影响中国物业管理行业发展的未来。笔者在本文中主要探讨“红色物业”对我国物业企业发展带来的影响及变革问题。物业党建

“红色物业”产生的背景及内涵

“红色物业”首次出现在武汉。

2017 年 2 月，武汉以百步亭经验为蓝本，提出把实施“红色引擎工程” 作为全面加强党的基层组织和党员队伍建设的基础性工程，通过强化“红色引领”、培育“红色头雁”、激活“红色细胞”、建设“红色阵地”、打造“红色物业”、繁荣“红色文化”、掀起“红色旋风”、用好“红色基金”等“八个红色”任务，回应群众诉求，针对党建痛点，打造“有色彩、有温暖、有活力”的城市基层党建新格局。实施“红色引擎工程”，旨在强化党组织政治功能，强化街道社区党组织领导核心地位，夯实党在城市的执政根基。

2018 年 1 月 2 日，《人民日报》以“湖北武汉打造城市基层党建新格局‘红色引擎’ 让党组织一呼百应”为题，讲述了武汉市洪山区方桂园社区、汉阳区江欣苑社区、江岸区百步亭社区和江汉北路社区等社区的故事，为武汉“红色物业”助力打造城市基层党建新格局点赞！

物业党建

物业党建

从“红色物业”概念的推出到相关媒体的报道， 笔者认为“红色物业”的第一视角是城市基层党组织建设工作。它首先是一个基层党建概念，其次才是社区治理概念，并不是物业企业的经营概念。“红色物业”最重要的属性是政治性而非市场经营性。

这一点不弄明白，就会陷入“红色物业”到底是什么物业的荒诞纠缠中，就无法从根本上消除诸如除了“红色物业”是否还存在“白色物业”和“黑色物业”这类逻辑思辨与质疑。概念不清，就不能正本清源，比如：个别业主说，什么是“红色物业”？“红色物业”就是不收物业服务费，由政府埋单。还有极个别企业开展“红色物业”的目的就是奔着“红色物业”专项经费去的， 把“红色物业”视为一个带资金的项目。这些说法和想法都是与“红色物业”的初衷背道而驰的。

物业党建

时任武汉市委书记陈一新在阐述红色物业内涵时说：“‘红色物业’要始终彰显‘红’的特色，在物业服务领域彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，实现党对社区物业服务的思想引领、组织引领、工作引领。”

至此，我们可以给“红色物业”下一个定义：红色物业是全面加强城市基层党组织建设和党员队伍建设的一个重要组成部分，是社会基层治理现代化的一项创新举措。其主要工作是加强物业企业党组织建设，发挥党员先锋模范作用，将物业服务人员变成党的工作队，将物业管理项目打造成党组织联系群众、服务群众的重要平台。

“红色物业”使我国物业管理在原五大服务功能的基础上增加了政治服务功能，使我国物业管理成为了城市基层党组织联系群众的重要纽带，彰显了中国特色和时代特色。

物业党建

物业企业不能游离于社会政治之外谈发展变革

物业管理作为我国城市住房制度改革开放的产物，由原来的计划经济时代福利房管理转变为市场化的物业服务，为什么在今天会被赋予政治功能呢？笔者认为有以下几个方面的原因：

其一，物业管理在发展的同时产生了大量社会矛盾，早已成为被关注的焦点，如何化解物业管理所引发的社会问题已经成为了一个政治问题。

马克思说：“人们奋斗所争取的一切，都同他的利益有关。” 追求利益是人类一切社会活动的动因， 并且这种利益追求随着社会分工的发展而强化，而 “利益冲突是人类社会一切最终冲突的根源，也是所有冲突的实质所在”。

随着我国住房制度的改革，住房从一个纯粹的生活居住场所，衍生出个人与家庭的生活品质、社会地位以及财富象征的多种属性，从计划经济体制下的配给租赁方式演变为个人的私有产权，从公共房屋的管理转变为对居住者和所有者的服务。

物业党建

物业管理已经成为全社会普遍关注的热点， 属于社会政策显性冲突频发的领域。当今情势下，物业管理承担着化解社会矛盾、维护社会安全、管控社会风险等三大基本任务。

以武汉市为例：2017 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，市、区物业管理部门共受理投诉件 12243 件，涉及全市 1489 个项目、716 家物业公司。其中：物业服务问题 5087 件，占比 41.6%；综合管理问题 3766 件，占比 30.7%；业主自治问题2045 件，占比16.7%；开发建设遗留问题 1345 件，占比 11.0%；与 2016 年 1 至 12 月受理 11671 件相比，增加了 572 件，上升 4.90%。

唐代韩愈在《钱重物轻状》中有言：“凡法始立必有病。”其意是指所有法律制度设立的初衷都是为了解决社会治理中存在的问题。我们的物业管理发展在取得巨大成就的同时，也带来了诸多社会问题，于是全国各层面都开展了物业管理相关法律制度与政策的建设工作。

据不完全统计，我国大陆地区（港、澳、台地区未统计）现行有效的与物业管理相关的法律法规截至 2018 年共有 3520 部，其中地方性立法 2228部：最多的是北京市 313 部，其次上海市 193 部，湖北省 37 部，在 31 个省、自治区、直辖市中位居第 15 位。

其二，物业管理与民生问题联系密切，在我国已经逐步进化成为社会综合治理的重要工具，政治功能逐步得到开发。

物业管理特别是住宅小区物业服务，不仅关系到一个物业管理区域业主及使用人的人身、财产权益，而且还关联到业主作为一个社区居民的人身、政治权益。

物业管理的内涵从注重市场性、专业性的描述——“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”（《物业管理条例》第二条），逐渐演化成了对物业管理社会政治功能的认识——“物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体”（宁波市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》）。

2019 年 1 月 1 日施行的《武汉市物业管理条例》（修订版）总则第一条在 2010 年版条例总则的基础上，增加了“打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要”的内容，将修订《武汉市物业管理条例》的目的从原来规范物业管理活动、维护物业管理相关主体的权益和改善人民群众的生活和工作，上升到了社会治理共建共享的政治层面。并在新条例第四条中将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理规划。通过加强基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。这是我国物业管理地方性立法中首先出现物业管理具有政治功能的表述。当然，将物业管理工作纳入到各级政府年度工作考核中早已是各地通行的做法。

物业党建

其三，物业企业作为一个经济实体，其本身不具有政治功能，不具有解决由于自身发展所带来的社会问题的原动力和自觉性。

物业管理矛盾归集起来无外乎以下几个方面：一是业主与开发商之间的矛盾；二是业主与物业公司之间的矛盾；三是业主与业主之间的矛盾；四是业主委员会与业主之间的矛盾；五是物业管理行政主管部门与行政相对人之间的矛盾。在这五对矛盾中， 除第二个方面与物业企业有直接关系外，其他四个方面与物业企业没有多大关系，但又都属于物业管理矛盾纠纷的范畴。不管站在哪个角度，我们都不能奢望现阶段的物业企业主动并有能力来承担解决这些矛盾纠纷化解的责任，除非出现一种新的机制或企业经营的自我创新与变革。

武汉市住房保障与房屋管理局办公室在 2017年7 月24 日对“城市留言板”所涉及物业管理类的信访、投诉数据进行了统计。统计结果显示，城市留言板正式上线运行一个月共收到物业类投诉 82 条，涉及到 67 个物业小区，投诉问题包括服务质量、车位车库、管道堵塞、房屋漏水、公共收益、垃圾清理、维修资金等多种类型。每个被投诉的小区问题各不相同，但涉及问题多在 3 种以上，个别小区被投诉的问题达 8-10 种。物业管理投诉往往集中在三个大的方面：物业企业服务存在瑕疵、物业企业侵犯业主权益、物业企业乱收费。

近些年来为了加强物业行业的监管，在制度和机制创建上全国都进行了丰富多彩的探索和创新， 也富有成效，特别是在化解物业管理纠纷方面，例如武汉市建立了“三方联动”、“四公开一监督”、“四资移交”、业主委员会应建尽建等等。从制度建设、机制创新、组织保障等方面加强了对物业管理行业的监管，这些举措对于减少物业管理矛盾是非常有必要的。但是，为什么在行政监管力量不断加大、法制建设不断加强、组织建设不断完善后，物业管理引发的矛盾纠纷还是如此之多，物业企业违规行为还没有收敛？

笔者认为，其中的原因主要有两个：

一是物业企业的本性中具有逐利性。当违规成本和受惩罚概率都小于它获得的利益时，物业企业就不会自觉地限制其通过违规与侵犯业主权益而获利的行为发生。这也是多年来，物业企业违法违规行为引发业主信访、投诉问题层出不穷、屡见不鲜，而化解工作却是按下葫芦浮起瓢，物业企业侵害业主权益的行为屡禁不止，房地产行政主管部门、街道社区、行业协会疲于应付的深层次原因。

另一个方面，物业企业受企业属性的限制，它所有的经营活动只能在经营许可的范围内展开。比如现在物业行业内流行的社区OTO，线上线下社区经营给物业企业带来的问题是卖米卖油卖菜卖日用电器等等收入如何入账、如何纳税，这些收入能不能视为物业管理收入？目前各企业是鱼有鱼道、虾有虾道，八仙过海各显神通。

在物业企业经营定位不改变的前提下，希望物业企业参与社区治理、承担社会责任的想法有点天真，因为现阶段物业企业经营模式使其对于承担社会责任没有原动力，就如同现在有些物业企业对待“红色物业”工作的态度是先问“有没有专项经费”“创建红色星级小区评选奖金额度有多大”，要是没有或者太少，这些企业就没了动力。物业党建

当前基层社会治理难题必将为物业

企业发展变革提供广阔天地

城市管理、社区治理、业主自治都是各国在城市现代化发展过程中面临的难题。笔者认为，面对困境，只有将物业管理与党的组织建设结合起来，才是解决这一世界难题的“中国方案”。

当前，我国进入了社会矛盾多发期。为此，党的十九大报告提出，要“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”，并强调要“打造共建共治共享的社会治理格局”，“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”，为在新时代加强和创新社会治理、提升社区治理能力指明了前进方向。

城市社区是社会治理的基本单元，而社区内的各住宅小区是基本单元的基本点。社区治理不能脱离小区治理，小区治理同样也不能游离于社区治理之外。提高物业管理品质，化解小区纠纷、提高保障和改善小区民生水平是城市社区治理绕不过、也不能绕过的一个坎。

在新的形势下，物业企业提供的保洁、绿化、秩序、工程、房屋维修等基本服务已经不能满足小区治理的需要，只看到物业管理的专业特性、而没看到物业管理的政治属性的企业是井底之蛙。

然而，在多元共治体系下，一方面多元主体要进小区，另一方面，一个物业管理区域内又只有一个管理主体，这就需要一个具有统筹和领导地位的组织来整合各方资源，只有党组织才有这样的权威、影响力与号召力，所以社区多元共治，首先要强调物业管理的党组织建设。从这个意义上来讲，“红色物业”是城市社区治理的“中国方案”。

有人会问，物业管理加入政治服务功能是不是偏离了物业管理的本质？经常听到一些议论，物业企业就是企业，搞什么政治。确实，企业就是企业， 它有它的运营模式，许多人认为企业的终极目的就是为了获利，无利就不能支撑其生存，这种观点很有市场和信众。

但这种观点忽视了企业生存与发展的基本使命是以满足需求为出发点和落脚点，不能适应和满足需求的产品或服务是没有市场的，更不能产生利润。需求就是市场，需求就是产品和服务经营的方向。

现阶段，物业管理有了政治服务需求， 为什么要拒绝这个市场呢？至此，笔者想谈本文的另一个问题：物业服务模式的创新。关于物业服务模式创新的文章可以说是汗牛充栋，许多时候都在谈物业服务技术的创新，如人工智能技术、互联网+ 物业、社区 OTO、BIM 技术与物业资产管理等等。然而，对于物业企业的社会管理创新很少有人谈及， 究其原因，是对企业创新的认识不够全面，笔者认为在探讨物业服务模式创新前，应该重新认识企业创新。

物业服务与社会管理创新结合是物业

管理的最新“中国模式”

什么是企业的创新？每个企业都存在三个基本的创新：产品和服务创新；引导市场以及改变消费者消费行为和消费观念的创新；与在提供产品和服务以及在将产品和服务引入市场过程中所需的各种技巧、活动有关的创新。这三种创新被分别称为产品创新、社会性创新及管理创新。

德鲁克曾经说过只有那些平庸的商人才认为创新只是与技术相关，在整个商业史中，社会变动和社会创新至少与技术同样重要。“因此，将社会问题转化为商业机会的最主要因素也许不是新的技术、新的产品和新的服务，而有可能是解决社会问题，也就是说，要将社会问题转化为商业机会”。当前，我国社会基层治理创新为物业管理模式创新提供了绝佳的历史机遇，我们不能抱着技术创新不放，而对社会基层治理已经悄然为物业管理模式创新敞开大门的现实视而不见。

物业党建

中国物业服务企业要从“红色物业”的出现，感知到一个新的经营时代的到来。物业服务必须与社会管理创新结合起来才有广阔天地，在这种大趋势下，物业企业是不是也要思考如何将企业的经营活动融入到社会治理之中，将社会治理变为物业管理的一种新经营模式呢？

我们在翻阅我国物业管理发展史时，应该力求不懈地去理解社会管理变革给物业管理带来的深层次趋势。不能总是去指责和收集物业管理给社会造成了哪些问题，当前更有价值和意义的是去寻找和发现物业管理中所发生的新生的有意义的事物，从“红色物业” 中看到物业管理模式创新与变革的未来。

任何一个物业管理的经营者都应该明白这个道理：给社区带来繁荣的企业更受业主和社会的欢迎， 更有强劲的市场竞争力。我们更应该认识到“红色物业” 首次将舶来品——物业管理这一单纯的市场经营行为中国化了，将物业管理融入到社区治理和党的中心工作中，既丰富了物业管理的内涵，也提高了物业管理的政治地位和社会价值。

未来的物业企业只有担当起社会责任，贯彻落实习近平总书记关于加强和创新社会治理、打造共建共治共享的社会治理格局的重要论述，努力将自己融入到共建共治共享的社会治理大局中，将小区管理融入到社区治理这盘大棋中，努力把服务项目建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园，中国的物业管理才有未来，物业管理中国化才能真正找到自己的根。

物业党建

红帆动力是专注于党建品牌诊断辅导、党建文化阵地创意设计、党业融合体系搭建等项目的专业化智库。分享特色亮点、行业经验、典型案例等，助力基层党组织党建工作提升。同时，欢迎您转发、评论，也欢迎您添加客服微信，加入交流微信群，共同交流成长~